親から住宅購入の頭金を出してもらう前に｜贈与税と非課税制度で確認したいこと
家を買う話が具体的になってくると、親から「頭金を少し援助しようか」と言われることもあります。
住宅は金額が大きいので、数百万円を援助してもらえるとなれば助かります。その一方で、私が贈与税について勉強し始めたころに気になったのが、
「親から住宅購入のお金をもらったら、贈与税がかかるのでは？」
ということでした。
結論からいうと、親から住宅購入の頭金をもらうことは原則として贈与です。
ただし、父母や祖父母などの直系尊属から住宅の取得などに使う資金を贈与された場合には、一定の条件を満たすことで**「住宅取得等資金の贈与税の非課税」**を利用できる可能性があります。
2024年1月1日から2026年12月31日までの贈与では、受贈者1人につき、
省エネ等住宅：1,000万円まで
それ以外の住宅：500万円まで
が非課税となる制度です。
そのため、
「親から500万円もらったから、500万円すべてに贈与税がかかる」
とは限りません。
一方で、住宅購入のためなら無条件で非課税になるわけでもありません。贈与を受ける人の年齢や所得、住宅の床面積、入居時期などにも要件があり、特例を利用するための申告も必要です。
家を決めてから税金のことを調べるより、親から援助を受ける可能性が出た段階で確認しておくほうが安心です。
親から住宅購入の頭金をもらうと贈与税はかかる？
通常、個人から財産をもらえば贈与税の対象になります。
親から子へ住宅購入の頭金を渡す場合も、基本的な考え方は同じです。
ただし住宅取得等資金については、一定の条件を満たした場合に利用できる特別な非課税制度があります。
ここで注意したいのは、親からもらった金額ではなく、そのお金を何に使い、どの制度の条件を満たしているかを見ることです。
たとえば省エネ等住宅を購入するために親から800万円の援助を受けた場合、要件をすべて満たして非課税制度を利用できれば、800万円は1,000万円の非課税限度額の範囲内に入ります。
反対に「家を買うお金だから大丈夫」と思って手続きをしなければ、制度を利用できないことがあります。
住宅購入では金額だけを見て判断しないことが大切だと分かりました。
住宅購入の贈与でも年間110万円の基礎控除は使える？
贈与税を調べると、よく出てくるのが「年間110万円」という数字です。
暦年課税の場合、その年の1月1日から12月31日までに受けた贈与の合計額から、基礎控除110万円を差し引いて贈与税を計算します。
住宅取得等資金の非課税制度は、この110万円の基礎控除とは別に設けられています。
そのため、暦年課税を選択している場合には、住宅取得等資金の非課税枠に加えて、年間110万円の基礎控除を利用できる場合があります。国税庁の資料でも、住宅取得等資金の非課税限度額と暦年課税の110万円の基礎控除は別に示されています。
ただし、相続時精算課税を選択する場合は仕組みが異なります。
住宅購入の援助を考えるときに「110万円を超えたかどうか」だけで判断するのではなく、どの課税方式を使うのか、住宅取得等資金の非課税制度を利用できるのかまで確認したほうが分かりやすいです。
住宅取得等資金が1,000万円まで非課税になる条件
「省エネ等住宅なら1,000万円まで」と聞くと、新築住宅なら多くが対象になるように感じるかもしれません。
しかし、税制上の「省エネ等住宅」には基準があります。
住宅の区分に応じて、省エネルギー性能・耐震性能・バリアフリー性能のいずれかについて一定の基準を満たし、住宅性能証明書などの書類で証明できる住宅が対象です。
つまり、住宅会社から「省エネ性能の高い家です」と説明を受けただけで、自分で1,000万円まで非課税だと判断するのは避けたいところです。
私なら親から援助を受ける可能性がある段階で、
「この住宅は、住宅取得等資金の贈与税非課税制度で1,000万円の枠に該当しますか」
と住宅会社に確認しておきます。
必要になる証明書についても一緒に聞いておけば、申告直前になって慌てにくくなります。
親から援助を受ける人にも条件がある
非課税制度は住宅だけではなく、贈与を受ける人にも条件があります。
代表的なものとして、贈与を受けた年の1月1日時点で18歳以上であること、贈与を受けた年の合計所得金額が原則2,000万円以下であることなどが定められています。
住宅の床面積についても条件があります。
また、贈与を受けた年の翌年3月15日までに、贈与された住宅取得等資金の全額を使って住宅を新築・取得・増改築等することも必要です。
さらに、受贈者自身がその住宅を所有することが条件なので、親からお金をもらった人と住宅の名義がどうなっているかも確認しておきたい点です。
住宅購入では「親がいくら出してくれるか」だけではなく、
「誰がお金を受け取るのか」
「誰の名義で家を取得するのか」
「いつ代金を支払うのか」
まで一緒に考えておく必要があります。
お金をもらう時期と入居時期も確認しておきたい
住宅購入では、契約、住宅ローン、決済、引き渡し、入居と予定が続きます。
そこに親からの贈与が加わると、お金を受け取るタイミングも重要になります。
住宅取得等資金の非課税制度では、原則として贈与を受けた年の翌年3月15日までに、その資金の全額を住宅の新築・取得・増改築等に使う必要があります。
また、同日までにその住宅に居住するか、その後遅滞なく居住することが確実と見込まれることも条件になっています。翌年12月31日までに居住していない場合は、原則として特例を受けられず、修正申告が必要になります。
この部分を知って、私は住宅価格だけでなく「贈与を受ける日」と「住宅代金を支払う日」も一緒に整理しておいたほうがよいと感じました。
親から先に大きなお金だけ受け取っておき、家探しはあとでゆっくり、という進め方では制度の要件に合わない可能性があります。
親が住宅ローンを返済してくれる場合は同じ制度ではない
ここは特に間違えやすいところです。
「家のために親がお金を出してくれる」という意味では同じように見えますが、住宅を取得するための資金と、すでにある住宅ローンを返済するためのお金は同じ扱いではありません。
国税庁は、現在住んでいる住宅のローン返済のために親から金銭の贈与を受けた場合、住宅取得等資金の非課税制度の対象にはならないと案内しています。
また、親から家そのものを贈与してもらう場合も、この制度の対象ではありません。
この制度が対象としているのは、住宅の新築・取得・増改築等の対価に充てるための金銭の贈与だからです。
「住宅に関係するお金なら何でも使える制度」ではないことは覚えておきたいところです。
非課税限度額以下でも贈与税の申告が必要
もう一つ、私が最初に勘違いしやすいと感じたのが申告です。
たとえば省エネ等住宅の購入資金として親から500万円をもらい、非課税限度額1,000万円の範囲内だったとしても、
「税金が0円だから申告もしなくていい」
というわけではありません。
住宅取得等資金の非課税制度を利用する場合は、原則として贈与を受けた翌年の2月1日から3月15日までに、特例を利用することを記載した贈与税の申告書を提出します。
戸籍謄本や住宅の新築・取得に関する契約書の写しなど、一定の書類も必要です。
住宅購入では契約書、住宅ローン関係、登記関係など書類が一気に増えます。
親から資金援助を受ける予定があるなら、贈与税の申告に必要な書類も別にまとめておくと確認しやすくなります。
親から頭金を出してもらうなら家を決める前に確認したい
今回、住宅購入と贈与税について調べてみて、最も大事だと感じたのは、
「いくらまでなら税金がかからないか」だけで判断しないこと
でした。
2026年現在、父母や祖父母などから住宅取得等資金の贈与を受けた場合、一定の条件を満たせば省エネ等住宅は1,000万円まで、それ以外の住宅は500万円まで非課税になる制度があります。
しかし実際に確認するのは金額だけではありません。
贈与を受ける人の年齢や所得、住宅の性能や床面積、住宅の名義、贈与を受ける時期、住宅代金の支払い、入居時期、そして翌年の贈与税申告までつながっています。
親から住宅購入の援助を受ける話が出たら、家を契約してから税金を調べ始めるより、
「この住宅は非課税制度の対象か」
「いくら援助を受ける予定か」
「いつ受け取り、いつ住宅代金に使うか」
「誰の名義で取得するか」
「申告に何の書類が必要か」
を先に確認しておくほうが安心です。
住宅購入は人生の中でも大きなお金が動く場面です。
制度の概要を知っておくだけでも、親から援助の話が出たときに「とりあえず振り込んでもらおう」ではなく、順番を考えて進められるようになります。
実際の贈与額や住宅の条件によって判断が変わることもあるため、利用を予定している場合は国税庁の最新情報を確認し、不明な点は所轄の税務署や税理士などに相談してください。
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参考にした公的情報
・国税庁「直系尊属から住宅取得等資金の贈与を受けた場合の非課税」
・国税庁「住宅取得等資金の贈与を受けた場合の非課税 Q&A」
・国土交通省「住宅取得等資金に係る贈与税の非課税措置」
※この記事は2026年8月時点で確認できる公的情報をもとに、住宅購入と贈与税について勉強した内容をまとめたものです。税制や適用条件は変更されることがあります。実際に制度を利用する際は、必ず最新の公的情報をご確認ください。
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