中古住宅でも住宅ローン控除は13年に？2026年から変わった条件を購入前に確認
中古住宅を探すとき、物件価格や住宅ローンの金利と一緒に気になるのが「住宅ローン控除」です。
私も住宅ローンについて調べ始めたころは、「中古住宅なら控除期間は10年」というイメージを持っていました。
ところが2026年から制度が変わり、一定の省エネ性能を満たす中古住宅では、住宅ローン控除の期間が13年に延長されています。
ただし、中古住宅ならすべて13年になるわけではありません。
2026年から2030年までに入居する場合、認定住宅・ZEH水準省エネ住宅・省エネ基準適合住宅に該当する既存住宅は13年、それ以外の中古住宅は10年です。控除率は0.7％となっています。
つまり、自分が購入しようとしている中古住宅が13年の対象になるか知りたい場合は、まずその物件が「認定住宅」「ZEH水準省エネ住宅」「省エネ基準適合住宅」のどれかに該当するかを確認することが大切です。
2026年から中古住宅の住宅ローン控除はどう変わった？
2026年度の税制改正では、住宅ローン控除の適用期限が5年間延長され、2026年1月1日から2030年12月31日までに入居する場合にも利用できる制度となりました。
その中でも大きく変わったのが、省エネ性能の高い既存住宅への支援です。これらの住宅では借入限度額の引き上げなどに加え、控除期間が13年間に拡充されました。
一般世帯の場合、2026年以降に入居する中古住宅の主な違いは次のようになります。
| 中古住宅の区分 | 借入限度額 | 控除率 | 控除期間 |
|---|---|---|---|
| 認定住宅 | 3,500万円 | 0.7％ | 13年 |
| ZEH水準省エネ住宅 | 3,500万円 | 0.7％ | 13年 |
| 省エネ基準適合住宅 | 2,000万円 | 0.7％ | 13年 |
| その他の住宅 | 2,000万円 | 0.7％ | 10年 |
※上の表は一般世帯の基本的な借入限度額です。子育て世帯・若者夫婦世帯に該当する場合は、省エネ性能を満たす既存住宅について借入限度額の上乗せ措置があります。
以前の制度をなんとなく覚えていると「中古だから10年」と考えてしまいそうですが、2026年以降は住宅の性能によって控除期間が変わります。
住宅ローン残高の0.7％が必ず戻ってくるわけではない
ここは私も最初に勘違いしやすいと感じたところです。
たとえば、控除対象となる年末の住宅ローン残高が2,000万円なら、
2,000万円×0.7％＝14万円
となります。
ただし、「毎年必ず14万円が現金でもらえる」という意味ではありません。
住宅ローン控除は、年末の住宅ローン残高などをもとに計算した金額を所得税から控除する制度です。所得税から控除しきれない場合には、一定の範囲で翌年度の住民税から控除される仕組みがあります。
そのため、実際に控除される金額は、その人の所得税額などによっても変わります。
「0.7％×13年だから必ずこれだけ得をする」と考えるのではなく、自分の場合にどのくらい控除できるのかを確認する必要があります。
40㎡台の中古マンションでも住宅ローン控除を使える？
中古マンションを探している人なら、床面積も確認しておきたいポイントです。
2026年からは床面積要件を40㎡以上に緩和する措置が既存住宅にも広がりました。
ただし、合計所得金額が1,000万円を超える人と、子育て世帯・若者夫婦世帯向けの借入限度額上乗せ措置を利用する人については50㎡以上が必要です。
また、ここでいう床面積は広告に大きく表示されている数字だけで判断するのではなく、登記簿上の床面積を確認する必要があります。
40㎡台の中古マンションだから最初から対象外、というわけではなくなりましたが、「40㎡あれば誰でも利用できる」という意味でもありません。
中古住宅が「13年」の対象かどうかはどこで確認する？
私はこれまで中古住宅を見るなら、価格、築年数、駅からの距離、管理費などを先に確認するものだと思っていました。
制度を確認してみると、住宅ローン控除を考える場合には省エネ性能も購入条件の一つとして確認する必要があることが分かります。
同じような価格の中古住宅でも、
「認定住宅なのか」
「ZEH水準省エネ住宅なのか」
「省エネ基準適合住宅なのか」
「それ以外の住宅なのか」
によって、控除期間や借入限度額が変わる可能性があります。
物件広告だけでは判断しにくい場合は、不動産会社や売主側に
「この住宅は2026年以降の住宅ローン控除では、どの住宅区分になりますか？」
と確認しておくと分かりやすいでしょう。
省エネ性能による区分の適用を受けるには、それぞれの住宅性能を証明するための書類が必要になる場合もあります。
13年だけでなく住宅ローン控除そのものの条件も確認
住宅が対象区分に入っていても、それだけで住宅ローン控除を利用できるとは限りません。
国土交通省が案内している主な条件には、
・自分が主として居住する住宅であること
・住宅の引き渡しなどから6か月以内に入居すること
・合計所得金額が2,000万円以下であること
・住宅ローンの返済期間が10年以上であること
・原則として登記簿上の床面積が40㎡以上であること
などがあります。
中古住宅を購入してから「思っていた住宅ローン控除が使えなかった」と気づくより、購入候補の段階で確認しておくほうが安心です。
特に2026年以降は、単に「中古住宅かどうか」だけではなく、住宅性能・床面積・所得・ローン期間などを合わせて確認することが重要になっています。
まとめ｜中古住宅は「10年」と決めつけず住宅性能を確認
2026年からの住宅ローン控除では、省エネ性能の高い中古住宅への支援が拡充されました。
2026年から2030年までに入居する場合、認定住宅・ZEH水準省エネ住宅・省エネ基準適合住宅に該当する既存住宅なら、控除期間は13年です。それ以外の中古住宅は10年となります。
さらに床面積要件も一定の場合に40㎡以上へ緩和され、中古住宅にも適用されるようになりました。ただし所得や利用する上乗せ措置によっては50㎡以上が必要です。
私自身、住宅ローン控除というと金利や年末残高ばかりに目が行きがちでしたが、中古住宅では「どの住宅性能に該当するか」も控除額や期間に関係します。
これから物件を探すなら、価格や築年数だけで比較せず、「この物件は住宅ローン控除で何年の対象になるのか」まで確認してから比較する。これを購入前のチェック項目に加えておきたいと思います。
参考にした公的情報
・財務省「令和8年度税制改正の大綱」
・国税庁「中古住宅を取得し、令和4年以降に居住の用に供した場合（住宅借入金等特別控除）」
・国土交通省「住宅ローン減税」
・国土交通省「住宅税制」
