気になる家を見つけたら、価格より先に見ておきたい｜住宅購入前のハザードマップの見方
家を探していると、最初に目が向くのは価格や間取り、駅からの距離ではないでしょうか。
私も以前は、気になる物件を見つけると「この価格なら無理なく買えそう」「スーパーも近くて便利そう」と、住宅情報サイトに書かれている条件ばかり見ていました。
でも、住宅について調べるようになってから、物件の住所が分かった時点で一度見ておきたいものがあると知りました。
それがハザードマップです。
家を買う前なら、まず物件の住所を国土交通省の「重ねるハザードマップ」で検索し、洪水、土砂災害、津波・高潮、避難場所を一つずつ見ていきます。
さらに地震の揺れや地盤が気になる場合は、防災科学技術研究所の「J-SHIS」もあわせて見ると、その土地の特徴をつかみやすくなります。
難しい専門知識を最初から覚える必要はありません。
私は、
住所を入力する → 洪水を見る → 土砂災害を見る → 海に近ければ津波・高潮を見る → 避難場所を見る → 地震・地盤を見る
という順番で見ると分かりやすいと感じました。
まず物件の住所を「重ねるハザードマップ」に入力する
国土交通省の「ハザードマップポータルサイト」には、「重ねるハザードマップ」と「わがまちハザードマップ」があります。
初めて見るなら、まず「重ねるハザードマップ」から始めると分かりやすいです。
サイトを開いたら「重ねるハザードマップ」を選び、検索欄に気になる物件の住所を入力します。
そのあと「災害リスク」から、洪水や土砂災害など見たい項目を一つずつ表示していきます。
私のようにこうした地図に慣れていないと、最初からいくつも重ねたときに色が増えすぎて、「結局どこを見ればいいの？」となりやすいです。
家探しで使うなら、最初から全部を重ねる必要はありません。
まず洪水、次に土砂災害、海に近い場所なら津波や高潮というように、一つずつ切り替えて見たほうが分かりやすいです。
そして、物件の敷地だけを拡大して終わるのではなく、周辺の道路や避難場所まで少し広げて見ることも大切です。
洪水は「色が付いているか」だけで決めない
洪水の情報を表示すると、場所によって地図に色が付きます。
私が最初に勘違いしそうになったのが、
「色が付いている場所＝家を買ってはいけない場所」
という見方でした。
実際には、それほど単純ではありません。
見るべきなのは、どの程度の浸水が想定されているのかと、その周囲がどうなっているのかです。
同じ市内でも、川に近い低地と少し高い場所では表示が違うことがあります。
また、家の予定地に色が付いていなければそれで終わり、というわけでもありません。
大雨のときに駅まで向かう道路や、避難場所へ行く道が浸水する可能性もあるからです。
そのため住宅購入では、
「家そのものが大丈夫か」だけでなく、「災害時に周辺を移動できるか」
まで見ておきたいところです。
不動産取引では、水防法に基づく水害ハザードマップについて、対象となる物件のおおむねの位置を示して説明することが重要事項説明の対象になっています。
ただし、契約するときに説明してもらえるからといって、自分では見なくてもよいという意味ではありません。
物件を比較している段階で一度見ておけば、
「この川からの距離はどのくらいですか」
「過去に周辺で浸水したことはありますか」
など、不動産会社に聞きたいことも見つけやすくなります。
崖や斜面が近ければ土砂災害も見る
次に見ておきたいのが土砂災害です。
物件自体が平らな土地に建っていても、すぐ裏に崖や斜面があることがあります。
ハザードマップでは、土砂災害警戒区域などを地図上で見ることができます。
住宅情報サイトの写真は、建物や庭をきれいに見せる写真が中心です。
そのため画面だけでは、家の裏側に高い斜面があるのか、周囲に大きな高低差があるのかまでは分からないことがあります。
地図を見て気になる点があったら、実際の内見では、
「家の裏側に急な斜面はないか」
「家より高い土地がすぐ近くにないか」
「擁壁に大きなひび割れなどがないか」
といった部分も自分の目で見ておきたいと思います。
海の近くなら津波と高潮は別々に見る
海に近い住宅を検討している場合は、津波だけでなく高潮も見ておきます。
私は以前、海の近くで暮らしたことがあります。
当時は今ほど災害リスクについて細かく調べておらず、「海から少し離れているから大丈夫だろう」という程度にしか考えていませんでした。
でも住宅について改めて調べてみると、海からの距離だけでは判断できないことが分かりました。
同じくらい海から離れていても、土地の高さや地形によって影響は変わるからです。
また、津波と高潮は同じものではありません。
津波は主に地震などによって発生し、高潮は台風や発達した低気圧などによって海面が上昇する現象です。
海の近くで家を探すなら、津波と高潮を別々に見ておくことが大切です。
避難場所は「近いか」だけでなく道も見る
ハザードマップを見るときに、私は避難場所についても一緒に見たいと思っています。
単に「避難所まで500m」と距離だけを見るのではなく、そこまでどの道を通るのかも見ておく必要があります。
例えば、大雨のときに冠水しやすい道路を通らなければならなかったり、川を渡る必要があったりする場合もあります。
坂道が多い地域なら、家族構成によっては移動が大変になることもありそうです。
家を買うときは普段の通勤や買い物ルートばかり考えがちですが、
「災害が起きたとき、どこへどう逃げるか」
も物件を見る段階で一度想像しておくと、その土地を別の角度から見ることができます。
地震が気になるならJ-SHISもあわせて見る
国土交通省のハザードマップだけで、住宅に関係するすべての災害リスクが分かるわけではありません。
地震の揺れや地盤についてもう少し詳しく見たい場合は、防災科学技術研究所の「地震ハザードステーション J-SHIS」も参考になります。
J-SHISでは、将来の地震による揺れに関する情報や、土地の地形・地盤の特徴を見ることができます。
地盤がやわらかい場所では、地震の揺れが大きくなることがあります。
同じ市内であっても土地の特徴がすべて同じとは限らないため、都道府県名や市町村名だけで判断するより、物件の住所周辺まで見るほうが参考になります。
また、J-SHIS Labsでは、過去に液状化が確認された場所をまとめた液状化履歴地図も公開されています。
ただし、過去に液状化があったから将来も必ず起こる、あるいは表示がないから絶対に起こらないという意味ではありません。
あくまで、その土地について知るための一つの材料として見るのがよさそうです。
ハザードマップに色がなければ安全、ではない
住宅購入で特に気をつけたいと思ったのが、この点です。
ハザードマップで物件の場所に色が付いていなかったとしても、
「この土地なら災害は起こらない」
という意味ではありません。
ハザードマップは一定の条件や想定に基づいて作られています。
想定を超える雨や災害が起こる可能性もありますし、地図だけでは分からない土地の状態もあります。
反対に、何らかの色が付いているからといって、その物件をすぐ候補から外さなければならないとも限りません。
私自身、住宅について調べる前は、
「安全な場所か、危険な場所か」
という二択で考えていました。
でも実際には、
どんなリスクがあり、その程度がどのくらいで、自分たちはそのリスクを受け入れられるのか
を考えることのほうが大切なのだと思うようになりました。
私なら気になる物件を見つけたらこの順番で見る
家は金額が大きいだけに、一度気に入ると「ここに住みたい」という気持ちが先に進んでしまいそうです。
だからこそ私は、物件の住所が分かった段階で一度ハザードマップを見たいと思います。
私なら、
物件の住所を入力する
↓
洪水を見る
↓
土砂災害を見る
↓
海に近ければ津波・高潮を見る
↓
避難場所とそこまでの道を見る
↓
J-SHISで地震・地盤を見る
という順番にします。
そして購入候補がある程度絞れたら、市区町村が公開しているハザードマップにも目を通し、契約前にもう一度見直します。
これは「絶対に安全な土地を探す」ためではありません。
知らないまま数千万円の家を買わないための確認作業だと考えると、ハザードマップを見る意味が分かりやすくなりました。
価格、間取り、駅までの距離は住宅情報サイトですぐに分かります。
そこにもう一つ、
「この住所にはどんな災害リスクがあるのか」
という視点を加える。
家を買ってから「先に知っておけばよかった」と後悔しないためにも、気になる物件を見つけたときの習慣にしておきたいと思います。
よくある質問
ハザードマップに色が付いている土地は買わないほうがいいですか？
色が付いているという理由だけで購入するかどうかを決めることはできません。
想定されている災害の種類や程度、建物の構造、避難経路、物件価格や生活の利便性なども含めて考える必要があります。
物件を見る前と契約前、いつハザードマップを見ればよいですか？
気になる物件の住所が分かった段階で一度見ておくと、物件を比較しやすくなります。
購入候補になったら、市区町村のハザードマップも含めて契約前にもう一度見直しておくと分かりやすいです。
不動産会社が説明してくれるなら、自分で見なくても大丈夫ですか？
水害ハザードマップにおける物件所在地については、不動産取引時の重要事項説明の対象となっています。
ただし、購入を検討する早い段階で自分でも見ておけば、不動産会社への質問や物件比較に役立ちます。
液状化はどこで見られますか？
自治体が液状化マップを公開している場合があります。
また、防災科学技術研究所のJ-SHISでは地盤に関する情報を見ることができ、J-SHIS Labsでは過去の液状化履歴も公開されています。
将来の発生を断定する情報ではないため、一つの参考資料として見るのがよいでしょう。
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参考資料
国土交通省・国土地理院「ハザードマップポータルサイト」
国土交通省「不動産取引時における水害ハザードマップの重要事項説明」
国立研究開発法人 防災科学技術研究所「地震ハザードステーション J-SHIS」
