家の名義を夫婦共有にすると税金はどうなる？持分を適当に決めると贈与税になる？
夫から以前、「今度家を買うなら、妻名義にしてもいいよ」と言われたことがあります。
そのときの私は、夫婦で住む家なのだから、夫がお金を出して妻名義で買っても特に問題はないと思っていました。
むしろ「それなら自分名義の家になるんだ」と、少しうれしく感じたくらいです。
ところが、家の名義と税金について調べてみると、そう単純ではありませんでした。
結論からいうと、夫婦共有名義にしただけで贈与税がかかるわけではありません。
注意したいのは、実際に負担した購入資金の割合と、登記した持分の割合が合っていない場合です。
つまり、家を買うときは「誰の名前にするか」だけではなく、
「誰が、実際にいくら負担したのか」
「その金額に対して、どれだけの持分を取得するのか」
を一緒に考える必要があります。
夫婦共有名義でも持分によって贈与税がかかることがある
国税庁には、夫婦で3,000万円の住宅を購入する事例が紹介されています。
夫が2,000万円、妻が1,000万円を負担した場合、実際の資金負担の割合は、
夫 3分の2
妻 3分の1
です。
ところが、「夫婦の家だから半分ずつでいいだろう」と、登記上の持分を夫と妻それぞれ2分の1にしたとします。
すると妻は1,000万円しか負担していないのに、1,500万円相当の持分を取得することになります。
この差額500万円について、夫から妻への贈与があったものとして扱われます。
反対に、実際の負担割合に合わせて夫3分の2、妻3分の1で登記していれば、この事例では贈与税の問題は生じないと国税庁は説明しています。
では、500万円の贈与になると、税金はいくらなのでしょうか。
夫婦間の贈与には一般税率が使われます。
ほかの贈与や特例がない単純な例では、
500万円－基礎控除110万円＝390万円
390万円×20％－25万円＝53万円
となります。
つまり、この例では持分を何となく半分ずつにしたことで、計算上53万円の贈与税につながる可能性があります。
住宅購入では物件価格や住宅ローンの金利に目が向きがちですが、登記する持分もお金に関わる大切な部分だと分かりました。
夫がお金を出して妻だけの名義にしたらどうなる？
私が一番驚いたのはこちらでした。
夫が「家は妻名義にしてあげる」と言って、仮に4,000万円の住宅代金をすべて負担し、妻は購入資金を負担せず、妻100％の名義にした場合です。
夫婦だから自動的に非課税になるわけではありません。
妻は自分で購入資金を負担していないのに、夫の負担によって4,000万円相当の財産を取得することになるため、夫から妻への贈与として贈与税の問題が生じます。
では、実際にどのくらいになるのでしょうか。
ほかの贈与がなく、後で説明する配偶者控除などの特例を使わない単純な例として4,000万円全額が贈与になった場合、
4,000万円－基礎控除110万円＝3,890万円
3,890万円×55％－400万円＝1,739万5,000円
となり、計算上の贈与税額は1,739万5,000円になります。
もちろん、4,000万円の家を妻名義にしたら誰でもこの税額になるという意味ではありません。
実際の資金負担、ほかの贈与、利用できる特例などによって結果は変わります。
それでも私は、「夫婦なら家の名義をどちらにしても同じ」と考えていたので、金額まで計算してみて考え方がかなり変わりました。
夫名義の住宅ローンを妻も返済するときも注意
では、家を夫だけの名義にしておけば問題ないのでしょうか。
ここでも、実際に誰がお金を負担しているかが関係します。
国税庁には、夫名義のマンションを購入し、住宅ローンは夫婦の連帯債務として、共働きの収入から返済する事例があります。
このケースでは、ローンを返済した年ごとに、妻の所得割合に応じて計算した部分について妻から夫への贈与があったものとして扱われるとされています。
つまり、住宅の名義だけを合わせれば終わりではなく、住宅ローンを誰がどのように負担するのかも確認しておきたいところです。
特に夫婦で頭金を出したり、連帯債務で住宅ローンを組んだりする場合は、単純に「共有名義なら半分ずつ」と考えないほうがよさそうです。
婚姻期間20年以上なら使える「配偶者控除」もある
ここまで読むと、「夫婦間で家を渡すのは難しいの？」と思うかもしれません。
一定の条件を満たす夫婦には、贈与税の配偶者控除という特例があります。
婚姻期間が20年を過ぎた夫婦の間で、国内の居住用不動産、または居住用不動産を購入するためのお金を贈与した場合、要件を満たして申告すれば、通常の基礎控除110万円とは別に最高2,000万円まで控除できます。
条件を満たせば、合わせて最大2,110万円まで控除できる可能性があるということです。
ただし、「結婚して20年たてば何でも2,000万円まで非課税」という制度ではありません。
贈与されたものが居住用不動産またはその取得資金であることに加え、原則として贈与を受けた翌年3月15日までにその家に実際に住み、その後も住み続ける見込みであることなどの要件があります。
また、同じ配偶者からの贈与について、過去にこの特例を受けていないことも条件です。
この配偶者控除を利用する場合は、税額が出ないケースでも贈与税の申告が必要です。
さらに、不動産を贈与で取得すると、贈与税以外の税金や登記に関する費用が発生する場合もあります。
「20年以上の夫婦なら大丈夫」とだけ覚えるのではなく、実際に使えるかどうかを事前に確認したほうが安心です。
家を買う前に「誰がいくら出すか」を決めておきたい
今回調べてみて、住宅の名義は「誰の名前にするか」だけで決めるものではないと分かりました。
たとえば4,000万円の住宅を購入し、夫が3,000万円、妻が1,000万円を実際に負担するなら、まず考えたい持分の目安は夫4分の3、妻4分の1です。
夫婦が2,000万円ずつ負担するなら、2分の1ずつという考え方になります。
もちろん実際の住宅購入では、現金で用意する頭金だけでなく、住宅ローンを誰が借りて誰が返済するのかなども関係するため、これだけで単純に決められないケースもあります。
私自身、「次に家を買ったら妻名義にしてもらおう」とかなり簡単に考えていました。
でも今なら、名義を決める前に、
「購入資金は誰がいくら出す？」
「住宅ローンは誰が負担する？」
「その割合なら持分はどうする？」
という順番で考えると思います。
数千万円の住宅では、持分のわずかな違いでも金額にすると数百万円になることがあります。
夫婦共有名義にする場合も、夫または妻だけの名義にする場合も、契約や登記が終わってから気づくのではなく、購入前に資金負担と名義の関係を確認しておくことが大切です。
住宅ローンや資金負担の方法が複雑な場合や、高額な贈与になる可能性がある場合は、実際に契約・登記をする前に税務署や税理士などへ個別に確認すると安心です。
あわせて読みたい
👉親から住宅購入の頭金を出してもらう前に｜贈与税と非課税制度で確認したいこと
👉親子のお金で贈与税に困らないために｜普段からしておきたい7つのこと
参考にした公的情報
国税庁「No.4411 共働きの夫婦が住宅を買ったとき」
国税庁「No.4408 贈与税の計算と税率（暦年課税）」
国税庁「No.4452 夫婦の間で居住用の不動産を贈与したときの配偶者控除」
国税庁「No.4411 共働きの夫婦が住宅を買ったとき（夫名義のマンションのローンを共働き夫婦で返済した場合）」
